Ο Πειραιάς, μια από τις πλέον πυκνοκατοικημένες περιοχές του λεκανοπεδίου με μεγάλη δόμηση και λίγους ελευθέρους χώρους, πρόκειται να μετατραπεί σε ένα ασφυκτικά δομημένο λιμενικό περιβάλλον. Η λιμενική ζώνη, που αποτελεί και το κύριο αντικείμενο του Master Plan του ΟΛΠ, είναι μια περιοχή που λειτουργούσε μέχρι τώρα ως buffer (ρυθμιστής) ανάμεσα στις δραστηριότητες της πόλης και της θάλασσας, προσδίδοντας στην πόλη πύλες εισόδου καθαρού αέρα και ηλιακής ενέργειας. Αυτή τη λιμενική περιοχή εποφθαλμιά η COSCO για την ανάπτυξη πλήθος δραστηριοτήτων, όπως περιγράφονται στο Master Plan, με τη χωροθέτηση ποικίλων, αντιφατικών και οχλουσών χρήσεων.
Συγκεκριμένα για τον Επιβατικό λιμένα του Πειραιά :
Στην Ζώνη Α που περιλαμβάνει την περιοχή της κρουαζιέρας του Κεντρικού Λιμένα , επιφανείας 292.260,66 τ.μ, οι ακάλυπτοι χώροι θα μειωθούν κατά 197%, ενώ η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση θα αυξηθεί κατά 221%, σε σύγκριση με την υπάρχουσα κατάσταση. Η περιοχή αυτή, αποτελεί λιμενική ζώνη επιβατικής-τουριστικής δραστηριότητας, τερματικό σταθμό εξυπηρέτησης επιβατών και χώρο υποδοχής χρήσεων τουρισμού-αναψυχής και πολιτισμού. Σε αυτήν επιτρέπονται επίσης τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις, αναψυκτήρια, αναψυχή-κέντρα διασκέδασης, εστίαση, χώροι συνάθροισης κοινού- συνεδριακά κέντρα, θρησκευτικοί χώροι, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, μικρές και ειδικές αθλητικές εγκαταστάσεις, πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας, γραφεία-κέντρα έρευνας, στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων καθώς και σκαφών και τουριστικών λεωφορείων, πρατήρια παροχής καυσίμου και ενέργειας για την εξυπηρέτηση οχημάτων, πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων καθώς και εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς.
Επιπλέον: εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα, στάθμευση οχημάτων χωρίς περιορισμό είδους και βάρους, εμπορικά καταστήματα, ελεύθεροι χώροι-πράσινο, συνεργεία συντήρησης και επισκευής οχημάτων και μηχανημάτων λιμένα και εξοπλισμού λιμένα, αποθήκες, θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων καθώς και χρήσεις εκπαίδευσης-σχολών λιμενικού σώματος. Επιτρέπεται επίσης η κατασκευή βοηθητικών κτιρίων και κάθε δραστηριότητα σχετική με τις ανάγκες λειτουργίας του λιμένα, η κατασκευή βοηθητικών ή συνοδών εγκαταστάσεων των κύριων χρήσεων, όπως υποσταθμών, αντλιοστασίων και φάρων.
Εντός της πιο πάνω ζώνης καθορίζονται περιοχές προς δόμηση, συνολικής επιφανείας 146.130,33 τ.μ., όπως αυτές απεικονίζονται με κυανούν χρώμα στο διάγραμμα του άρθρου, με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 22 μ. και μέγιστο επιτρεπόμενο αριθμός ορόφων 6. Στην παρακείμενη θαλάσσια περιοχή της ζώνης αυτής, επιτρέπεται η κατασκευή, σε πρόσχωση εμβαδού 135.000 τ.μ. περίπου, νέου κτιρίου Επιβατικού Σταθμού συνολικής επιφανείας 22.000 τ.μ. για την εξυπηρέτηση των επιβατών της κρουαζιέρας, καθώς και βοηθητικών εγκαταστάσεων, όπως υποσταθμών, αντλιοστασίων και γεφυρών επιβίβασης με κυλιόμενους διαδρόμους.
Στη Ζώνη Β1 που περιλαμβάνει την περιοχή της ακτοπλοΐας του Κεντρικού Λιμένα στα όρια του Δήμου Πειραιά - αν και για την ακτοπλοΐα ο προορισμός που περιγράφεται στο master plan είναι η σταδιακή απομάκρυνσή της από τον Πειραιά - οι ακάλυπτοι χώροι θα μειωθούν κατά 2.000%, ενώ η δόμηση θα αυξηθεί κατά 3.323%, σε σύγκριση με την υπάρχουσα κατάσταση. Οι χρήσεις που θα αναπτυχθούν και θα αντικαταστήσουν σταδιακά τις υπάρχουσες χρήσεις της ακτοπλοΐας περιγράφονται όπως για τη ζώνη κρουαζιέρας. Προβλέπεται μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων 22 μ. και μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 63.893,53 τ.μ.
Στη Ζώνη Β2 που περιλαμβάνει την περιοχή της ακτοπλοΐας του Κεντρικού Λιμένα στα όρια του Δήμου Κερατσινίου Δραπετσώνας, οι ακάλυπτοι χώροι θα μειωθούν κατά 654%, ενώ η δόμηση θα αυξηθεί κατά 1.265%, σε σύγκριση με την υπάρχουσα κατάσταση. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση θα ανέλθει σε 71.413, 53 τ.μ.
Η Ζώνη Γ–Γ1: Περιοχή Ακτοπλοΐας Κεντρικού Λιμένα στην Ηετιώνια Ακτή, επιφανείας 225.529,21 τ.μ., θα αποτελεί λιμενική ζώνη επιβατικής, τουριστικής, πολιτιστικής και βιομηχανικής δραστηριότητας. Σε αυτήν επιτρέπονται δραστηριότητες και λειτουργίες σχετικές με τον ελλιμενισμό και τον δεξαμενισμό πλοίων, την εξυπηρέτηση επιβατών, τη βιομηχανία και βιοτεχνία (υποκατηγορίας Α2 και κατηγορίας Β), τον πολιτισμό, καθώς και οι προαναφερθείσες χρήσεις τουρισμού-αναψυχής. Το υφιστάμενο εντός της περιοχής κτίριο «σιλό» μετατρέπεται σε μουσείο. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ανέρχεται σε 112.764,61 τ.μ., όπως αυτές απεικονίζονται με κυανούν χρώμα στο διάγραμμα και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων θα είναι 22 μ. Στη Ζώνη αυτή οι ακάλυπτοι χώροι θα μειωθούν κατά 241%,ενώ η δόμηση θα αυξηθεί κατά 181%, σε σύγκριση με την υπάρχουσα κατάσταση.
Όλα τα παραπάνω διαμορφώνουν ένα χωρικά δυστοπικό σχήμα για την πόλη του Πειραιά λόγω της ασυμβατότητας των λιμενικών χρήσεων με τον αστικό χώρο καθώς και για λόγους οργάνωσης και ασφάλειας (ανεφοδιασμός πλοίων με LNG πλησίον του τελωνείου με μεγάλο κίνδυνο διαρροής, πυρκαγιάς ή έκρηξης στις σχετικές εγκαταστάσεις, και τεράστιους κινδύνους για την ευρύτερη περιοχή). Οι σοβαρότεροι κίνδυνοι σχετίζονται με την πιθανότητα ανάφλεξης και έκρηξης του αερίου νέφους. Ο Πειραιάς μετατρέπεται σε πόλη-πύλη «gateway city» όπου οι χρήσεις γης επεκτείνονται ακόμη και πάνω σε τεχνητά νησιά όπως στην περίπτωση του νέου λιμανιού στην Πειραϊκή 135 στρεμμάτων. Ο αντίκτυπος της απώλειας του θαλάσσιου ορίζοντα στην ποιότητα ζωής των πολιτών επισύρει την μετατροπή του Πειραιά σε λιμενοτουριστική ζώνη ασύμβατη με την κατοικία.
