Η εικόνα της αγοράς δεν είναι, ωστόσο, ενιαία. Τα στοιχεία εταιρειών του κλάδου καταγράφουν σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, κατηγορία τιμής και είδος ακινήτου, με τη μεγαλύτερη αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης να εντοπίζεται στις οικονομικότερες κατοικίες.
Σε αυτό το περιβάλλον, η αναβάθμιση παλαιότερων ακινήτων, η επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά και οι νέες μορφές συνιδιοκτησίας αποκτούν μεγαλύτερο ρόλο στη συζήτηση για τη στέγαση.
Αύξηση 3,8% στα ενοίκια
Έρευνα της RE/MAX Ελλάς, η οποία βασίζεται σε εκμισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές, καταγράφει πανελλαδική αύξηση των ενοικίων κατά 3,8% το 2026.
Στην Αττική η μέση άνοδος έφτασε το 4,3%, στη Θεσσαλονίκη το 3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 4%.
Η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει αυξημένη, ενώ η εταιρεία συνδέει την εξέλιξη των τιμών και με τη βελτίωση των υποδομών και των συνθηκών διαβίωσης. Η λειτουργία σταθμών μετρό, η αναβάθμιση των μεταφορών και η δημιουργία χώρων στάθμευσης και πρασίνου επηρεάζουν την ελκυστικότητα κάθε περιοχής.
Οι ακριβότερες και οι ταχύτερα ανερχόμενες περιοχές
Περισσότερες από 30 περιοχές εμφανίζουν μέσο ενοίκιο τουλάχιστον 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στην κορυφή βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, με μέση τιμή 14 ευρώ ανά τετραγωνικό. Οι υψηλές τιμές, πάντως, δεν συνοδεύονται παντού από περαιτέρω άνοδο, καθώς στο Κολωνάκι και στην Παλιά Παραλία τα ενοίκια παρέμειναν αμετάβλητα.
Οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται:
- Στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, με 16,7%.
- Στα Πετράλωνα, με 15,6%.
- Στην Κυψέλη, με 14,3%.
- Στη Θέρμη Θεσσαλονίκης, επίσης με 14,3%.
Στην Αττική, τα Δυτικά Προάστια κατέγραψαν τη μεγαλύτερη μέση αύξηση, κατά 5,7%, με το ενοίκιο να διαμορφώνεται στα 7,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα Νότια Προάστια η μέση τιμή φτάνει τα 11,1 ευρώ ανά τετραγωνικό και στα Βόρεια τα 10,3 ευρώ. Στην περιφέρεια, η Πάρος αποτελεί μία από τις εξαιρέσεις, καθώς σημείωσε μείωση ενοικίων κατά 8,3%.
Η μεγαλύτερη πίεση στα σπίτια κάτω των 600 ευρώ
Τα στοιχεία του Spitogatos για το πρώτο οκτάμηνο του 2026 αναδεικνύουν τη μεγάλη απόσταση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ιδιαίτερα στις χαμηλότερες κατηγορίες ενοικίων.
Η ανάλυση συγκρίνει τα μοναδικά διαθέσιμα ακίνητα με τις μοναδικές αναζητήσεις και τα μοναδικά leads, δηλαδή τις πιο άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος από υποψήφιους ενοικιαστές ή αγοραστές.
Στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, για κάθε διαθέσιμη κατοικία με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ καταγράφονται κατά μέσο όρο 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις.
Στα ακίνητα με ενοίκιο άνω των 1.500 ευρώ, η πίεση της ζήτησης σε σχέση με την προσφορά είναι έως και 42 φορές χαμηλότερη. Στις περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση για οικονομικότερες κατοικίες περιλαμβάνονται η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι.
Αντίστοιχη εικόνα στα Δωδεκάνησα
Η αναντιστοιχία δεν περιορίζεται στην Αττική. Στα Δωδεκάνησα, για κάθε διαθέσιμο ακίνητο με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ αντιστοιχούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις.
Στην αγορά πώλησης, η μεγαλύτερη συγκέντρωση ενδιαφέροντος παρατηρείται στις κατοικίες αξίας έως 250.000 ευρώ. Αντίθετα, στις τιμές άνω των 550.000 ευρώ, η ένταση της ζήτησης σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα είναι αισθητά χαμηλότερη.
Ο COO του Spitogatos, Δημήτρης Τσατίρης, εντοπίζει δύο βασικούς άξονες για τη βελτίωση της ισορροπίας στην αγορά: την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και τη διεύρυνση της πρόσβασης στη χρηματοδότηση.
Σε εκδήλωση της εταιρείας επισημάνθηκε η δυνατότητα αναβάθμισης μικρότερων και παλαιότερων ακινήτων, αλλά και επαναφοράς στην αγορά κατοικιών που παραμένουν κλειστές.
Στα 1,8 δισ. ευρώ τα νέα στεγαστικά δάνεια
Σύμφωνα με στοιχεία της IMS-FC, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 1,8 δισ. ευρώ κατά το πρώτο οκτάμηνο του 2026, σημειώνοντας αύξηση 34,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Οι εκταμιεύσεις που συνδέονται με τα προγράμματα «Σπίτι μου» κατέγραψαν ακόμη μεγαλύτερη άνοδο, κατά 54,6%.
Παρά τη βελτίωση, υπάρχουν σημαντικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης της στεγαστικής πίστης. Μόλις το 23% των αγοραπωλησιών ακινήτων στην Ελλάδα πραγματοποιείται με στεγαστικό δάνειο, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται στο 45%.
Αυξημένο κατά 60,3% το ενδιαφέρον από το εξωτερικό
Ο Spitogatos καταγράφει αύξηση της διεθνούς ζήτησης για ελληνικά ακίνητα κατά 60,3% σε σύγκριση με το 2020.
Το ενδιαφέρον από το εξωτερικό αντιπροσωπεύει πλέον το 20,3% της συνολικής ζήτησης, με τις ΗΠΑ, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο να βρίσκονται στις πρώτες θέσεις.
Πέντε από τις δέκα δημοφιλέστερες περιοχές για τους ξένους ενδιαφερομένους βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για τη Χαλκιδική, τις Κυκλάδες, την Καβάλα, τη Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.
Οι ξένοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών
Ανάλυση της Elxis για την περίοδο 2024-2026 δείχνει ότι το 44% των υποψήφιων αγοραστών που απευθύνθηκαν στην εταιρεία προήλθε από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στις αγορές που τελικά ολοκληρώθηκαν, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώθηκε στο 20%.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, Γιώργο Γαβριηλίδη, οι σημαντικότερες αγορές εκτός ΕΕ είναι η Μεγάλη Βρετανία και οι Ηνωμένες Πολιτείες, ενώ αυξάνεται και η παρουσία αγοραστών από την Αυστραλία.
Προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ δηλώνει το 38% των ενδιαφερομένων εκτός ΕΕ, έναντι 24% όσων προέρχονται από χώρες της Ένωσης.
Οι γεωγραφικές προτιμήσεις διαφοροποιούνται ανά χώρα προέλευσης:
- Το 24% των Βρετανών αγοραστών προτιμά τα νησιά του Ιονίου.
- Το 28% των αγοραστών από ΗΠΑ και Καναδά στρέφεται στην Κρήτη.
- Το 25% των αγοραστών από ΗΠΑ και Καναδά επιλέγει την ηπειρωτική Ελλάδα.
- Το Αιγαίο συγκεντρώνει το ενδιαφέρον του 19% των Βρετανών και αντίστοιχου ποσοστού των Αμερικανών.
Η συνιδιοκτησία ως εναλλακτική λύση
Μια διαφορετική δυνατότητα πρόσβασης σε ακίνητα υψηλής αξίας προσφέρει η οργανωμένη συνιδιοκτησία εξοχικών κατοικιών.
Η Owners, η οποία δραστηριοποιείται στο συγκεκριμένο πεδίο στην Ελλάδα, εφαρμόζει μοντέλο στο οποίο ο ενδιαφερόμενος αποκτά μερίδια εταιρείας ειδικού σκοπού που κατέχει το ακίνητο. Το μερίδιο συνοδεύεται από δικαίωμα χρήσης και, ανάλογα με τη συμφωνία διαχείρισης, συμμετοχή στην οικονομική αξιοποίησή του.
Το μοντέλο προβλέπει:
- Έως έξι συνιδιοκτήτες ανά ακίνητο.
- Μερίδια ίσα με το ένα έκτο της ιδιοκτησίας.
- Έως 56 διανυκτερεύσεις τον χρόνο για κάθε μερίδιο.
- Δυνατότητα απόκτησης έως του 50% του ακινήτου από έναν επενδυτή.
- Οργάνωση της χρήσης μέσω ψηφιακής εφαρμογής.
- Δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται.
- Επαγγελματική διαχείριση της λειτουργίας και της συντήρησης.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Owners, Κώστας Παππάς, συνδέει την ανάπτυξη του μοντέλου με την αύξηση των τιμών των ακινήτων και του κόστους χρηματοδότησης. Επισημαίνει, παράλληλα, ότι η λειτουργία του προϋποθέτει σαφή νομική δομή, τεχνολογική υποδομή και οργανωμένη διαχείριση.
Κατοικίες που προσαρμόζονται στις ανάγκες των ιδιοκτητών
Η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος περιλαμβάνει και τη δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης ιδιοκτησιών. Ο ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, Ιωσήφ Αραμπατζής, επισημαίνει ότι η αύξηση του κόστους κατασκευής και της αξίας της γης δυσκολεύει τη δημιουργία νέων κατοικιών.
Την ίδια στιγμή, ένα μεγάλο μέρος της αγοράς αδυνατεί να βρει ακίνητα που να ανταποκρίνονται τόσο στις ανάγκες όσο και στις οικονομικές του δυνατότητες.
Κατά τον ίδιο, η λύση δεν μπορεί να περιορίζεται στην ανέγερση περισσότερων κατοικιών. Απαιτείται καλύτερη αξιοποίηση των υφιστάμενων κτιρίων και σχεδιασμός που θα επιτρέπει στα νέα ακίνητα να παραμένουν λειτουργικά στο πέρασμα του χρόνου.
Το εμπόδιο των παλαιών κανονισμών
Ο κ. Αραμπατζής συνδέει τη συγκεκριμένη ανάγκη με τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου της ιδιοκτησίας.
Όπως αναφέρει, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιχειρεί να υπερβεί περιορισμούς ενός πλαισίου ηλικίας σχεδόν εκατό ετών, διευκολύνοντας τον διαχωρισμό ή τη συνένωση ιδιοκτησιών και περιορίζοντας εμπόδια που προκύπτουν από παλαιούς κανονισμούς ή από την ανάγκη συναίνεσης των συνιδιοκτητών.
Το χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά ένα μεγάλο διαμέρισμα που μπορεί να χρειαστεί να χωριστεί σε δύο μικρότερα όταν τα παιδιά μιας οικογένειας μεγαλώσουν. Αντίστοιχα, δύο μικρότερες ιδιοκτησίες μπορεί να χρειαστεί να ενωθούν σε μία.
Οι αλλαγές αυτές συχνά προσκρούουν στη σύσταση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας, περιορίζοντας τη χρηστικότητα και, κατ’ επέκταση, την αξία της περιουσίας.
Η «εξελιγμένη σύσταση πολυκατοικίας»
Από το 2020, η ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ εφαρμόζει στα ακίνητα που αναπτύσσει την αποκαλούμενη «εξελιγμένη σύσταση πολυκατοικίας».
Η δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης προβλέπεται εξαρχής στη σύσταση των ιδιοκτησιών, ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορεί να προσαρμόσει το ακίνητο σε νέες ανάγκες χωρίς να εξαρτάται από αποφάσεις τρίτων.
Κατά την εκτίμηση του Ιωσήφ Αραμπατζή, ένα σύγχρονο και περισσότερο ευέλικτο πλαίσιο ιδιοκτησίας μπορεί να ενεργοποιήσει δυνατότητες που παραμένουν εγκλωβισμένες στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα.
Η αξία ενός ακινήτου, όπως σημειώνει, δεν πρέπει να υπολογίζεται μόνο με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, την ενεργειακή απόδοση και την ποιότητα της κατασκευής, αλλά και με βάση τις μελλοντικές επιλογές που προσφέρει στον ιδιοκτήτη.
«Τα κτίρια μένουν για δεκαετίες. Οι ζωές μέσα σε αυτά αλλάζουν. Η πραγματική υπεραξία είναι να έχουμε προβλέψει και τα δύο», αναφέρει.
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται, επομένως, σε μία περίοδο κατά την οποία η ισχυρή ζήτηση συνυπάρχει με σοβαρές ελλείψεις στις οικονομικότερες κατοικίες. Η πορεία των ενοικίων, η ενίσχυση της στεγαστικής πίστης, το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών και η καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος θα καθορίσουν τις επόμενες κινήσεις στην αγορά κατοικίας.
Ακολουθήστε το reportaznet.gr στο Google News και μάθετε όλες τις ειδήσεις και τα πολιτικά νέα στην Ελλάδα & τον Κόσμο`
