Τα SOS για τους ιδιοκτήτες ακινήτων πριν κάνουν deal με τον ενοικιαστή

Σε συγκεκριμένες κινήσεις… ακριβείας πριν την ενοικίαση ενός ακινήτου καλούνται να προβούν οι ιδιοκτήτες, ενώ την ίδια στιγμή ο ενοικιαστής πρέπει να έχει πλήρη εικόνα με τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του στη νέα του στέγη.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τους παράγοντες της αγοράς και την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει εξονυχιστικά συγκεκριμένα πράγματα πριν βγάλει το σπίτι στην αγορά, έχοντας ως στόχο να βρει τον καλό ενοικιαστή και όχι το υψηλότερο ενοίκιο. Μια επιτυχημένη μίσθωση αρχίζει πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών, καθώς η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι μερικά μόνο από τα σημεία που μπορούν να καθορίσουν αν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα εξελιχθεί… ομαλά ή θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια… περιπέτεια. Ειδικότερα:

Το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης καλείται να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού και ειδικότερα βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η καλή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση της κατοικίας. Οι ειδικοί της αγοράς συμβουλεύουν τους ιδιοκτήτες να μη βγάλουν στην αγορά προς ενοικίαση κάποιο ακίνητο, αν δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση.
Στο μισθωτήριο είναι σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο σαφέστερη είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοσή του τόσο λιγότερες πιθανότητες υπάρχουν να δημιουργηθούν αργότερα διαφωνίες.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκδώσει υποχρεωτικά Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), που είναι αναγκαίο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων και το οποίο έχει 10ετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται, επομένως, για μία λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής, αλλά είναι ένα θέμα που πρέπει να έχει τακτοποιήσει ο ιδιοκτήτης αρκετά πριν την υπογραφή της μίσθωσης.
Η μίσθωση δεν είναι μια συναλλαγή που τελειώνει την ημέρα της υπογραφής, αλλά μια σχέση που αρχίζει την ημέρα εκείνη και μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Γι’ αυτό το βασικό κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει: ενοίκιο, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύονται.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο γίνεται πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να πληροφορηθεί πού κατοικεί σήμερα, γιατί αλλάζει σπίτι και, εφόσον κρίνεται σκόπιμο, να ζητήσει και κάποια σύσταση. Πάντως, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή από την πλευρά του ιδιοκτήτη, καθώς πρέπει να είναι υποψιασμένος αν ένας υποψήφιος ενοικιαστής αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου.
Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας και μισθώματος ο ιδιοκτήτης έχει κάθε δικαίωμα να ζητήσει από τον υποψήφιο ενοικιαστή την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως προσώπου του οικογενειακού του περιβάλλοντος, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο, ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή.
Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό, αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει.
Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί και αναγραφεί μικρότερη διάρκεια. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, κάτι που σημαίνει ότι η αναγραφή στο μισθωτήριο διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει καμιά έννομη συνέπεια. Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, όπως και της προσωρινής διαμονής, καθώς οι μισθώσεις αυτές δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι’ αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.