Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται μόνο στη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα των ...τελευταίων ετών. Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας που διατηρεί τις τιμές των ακινήτων και των ενοικίων σε υψηλά επίπεδα είναι ο μεγάλος αριθμός κατοικιών που παραμένουν κενές και δεν διατίθενται ούτε για πώληση ούτε για μακροχρόνια μίσθωση.
Νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή επισημαίνει ότι η καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος θα μπορούσε να συμβάλει ουσιαστικά στην αποκλιμάκωση των τιμών και στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Τα κενά ακίνητα μειώνουν την προσφορά κατοικιών
Παρά το γεγονός ότι ο συνολικός αριθμός κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε την τελευταία δεκαετία, οι διαθέσιμες κατοικίες για ενοικίαση και πώληση μειώθηκαν σημαντικά.
Σύμφωνα με τη μελέτη, μεταξύ 2011 και 2021:
- οι κατοικίες προς μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%,
- τα ακίνητα που διατίθενταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%,
- οι αδρανείς κατοικίες που δεν αξιοποιούνται αυξήθηκαν κατά 6,1%.
Το αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται η προσφορά ακινήτων στην αγορά, γεγονός που ασκεί ανοδικές πιέσεις τόσο στις τιμές αγοράς όσο και στα ενοίκια.
Ένα στα τρία σπίτια παραμένει κενό
Τα στοιχεία της Απογραφής Κατοικιών 2021 δείχνουν ότι περίπου το 34,5% των κατοικιών στη χώρα δηλώνεται ως κενό.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι όλα αυτά τα ακίνητα μπορούν άμεσα να αξιοποιηθούν. Πολλά παραμένουν εκτός αγοράς λόγω:
κληρονομικών διαφορών,
εκκρεμοτήτων στο Κτηματολόγιο,
κακής κατάστασης του ακινήτου,
εποχικής χρήσης,
χαμηλής ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές,
ή επειδή χρησιμοποιούνται με άλλους τρόπους.
Δεν ευθύνεται μόνο το Airbnb
Η ανάλυση επισημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν τη μοναδική αιτία της στεγαστικής κρίσης.
Αν και επηρεάζουν συγκεκριμένες περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση, το βασικό πρόβλημα παραμένει η περιορισμένη αξιοποίηση μεγάλου μέρους του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.
Με άλλα λόγια, ακόμη και χωρίς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η αγορά θα συνέχιζε να αντιμετωπίζει σημαντικές ελλείψεις διαθέσιμων κατοικιών.
Η οικοδομή δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα
Η οικονομική κρίση είχε ως αποτέλεσμα τη σημαντική συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία μέχρι σήμερα δεν έχει ανακτήσει τους ρυθμούς της προηγούμενης δεκαετίας.
Οι επενδύσεις στην κατοικία εξακολουθούν να κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με το παρελθόν, ενώ η αύξηση των ξένων επενδύσεων αφορά κυρίως συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και δεν αρκεί για να καλύψει τη ζήτηση της εγχώριας αγοράς.
Πώς επηρεάζουν τα κλειστά σπίτια τις τιμές
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της μελέτης, η περιορισμένη αξιοποίηση των διαθέσιμων κατοικιών έχει σημαντική επίδραση στις τιμές των ακινήτων.
Τα οικονομικά μοντέλα που χρησιμοποιήθηκαν δείχνουν ότι η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών μπορεί να εξηγεί έως και το 19,1% της αύξησης στις πραγματικές τιμές των ακινήτων τα τελευταία χρόνια.
Σε ένα υποθετικό σενάριο, όπου μεγάλο μέρος των ανενεργών κατοικιών επέστρεφε σταδιακά στην αγορά μέσα στην επόμενη εξαετία, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν ακόμη και κατά 15,5% έως 24,6%.
Αν και πρόκειται για θεωρητικές προσομοιώσεις, η μελέτη αναδεικνύει τη σημασία της ενεργοποίησης του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος.
Οι 5 προτάσεις για να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά
Το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής προτείνει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο παρεμβάσεων με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
1. Επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων
Η επιτάχυνση των διαδικασιών στο Κτηματολόγιο και η διευθέτηση ιδιοκτησιακών διαφορών μπορούν να επιτρέψουν σε χιλιάδες κλειστά ακίνητα να επιστρέψουν στην αγορά.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις
Η μείωση της φορολογίας για τους ιδιοκτήτες που επιλέγουν μακροχρόνια ενοικίαση θα μπορούσε να λειτουργήσει ως κίνητρο για περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες.
3. Επιδοτήσεις για ανακαινίσεις
Η ενίσχυση των ανακαινίσεων μέσω επιδοτήσεων ή χαμηλότοκων δανείων μπορεί να οδηγήσει στην αξιοποίηση παλαιών κατοικιών που σήμερα παραμένουν ανενεργές.
4. Νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη, προτείνονται στοχευμένες ρυθμίσεις που θα ενισχύσουν την επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, χωρίς να διαταραχθεί η τουριστική δραστηριότητα.
5. Ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας
Παράλληλα με την αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών, απαιτούνται μέτρα που θα επιταχύνουν τις νέες κατασκευές, όπως ταχύτερες αδειοδοτήσεις, χαμηλότερο κόστος ανάπτυξης και περισσότερες επενδύσεις στην προσιτή κατοικία.
Η αξιοποίηση των υπαρχόντων κατοικιών μπορεί να αλλάξει την αγορά
Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν περνά αποκλειστικά μέσα από την κατασκευή νέων κατοικιών.
Η επανένταξη περισσότερων κλειστών ακινήτων στην αγορά θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά την προσφορά, να περιορίσει τις πιέσεις στις τιμές και να διευκολύνει την πρόσβαση χιλιάδων νοικοκυριών σε προσιτή κατοικία.
Η ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη νέων κατοικιών και στην αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος αναδεικνύεται ως μία από τις βασικές προκλήσεις της στεγαστικής πολιτικής για το 2026.
