Με μια περίοδο προσαρμογής πριν από την πλήρη ενεργοποίηση του νέου πλαισίου προστίμων αναμένεται να κάνει πρεμιέρα το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο φιλοδοξεί να αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο καταγράφονται και ελέγχονται τα ακίνητα... στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η πρόταση για πιλοτική εφαρμογή του νέου συστήματος αντιμετωπίστηκε θετικά κατά τη συνάντηση του υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Δημήτρη Μαρκόπουλου, του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή και του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ Στράτου Παραδιά.
Η βασική εκτίμηση είναι ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν θα πρέπει να βρεθούν άμεσα αντιμέτωποι με πρόστιμα για προβλήματα που μπορεί να οφείλονται σε αποκλίσεις μεταξύ του Ε9 και του Κτηματολογίου ή σε εκκρεμότητες οι οποίες δεν έχουν ακόμη επιλυθεί.
Γιατί κρίθηκε απαραίτητη η μεταβατική περίοδος
Οι δοκιμές του νέου πληροφοριακού συστήματος έφεραν στην επιφάνεια σημαντικές δυσκολίες στην ταύτιση των δεδομένων που βρίσκονται καταχωρισμένα σε διαφορετικές κρατικές βάσεις.
Τα μεγαλύτερα προβλήματα εντοπίζονται σε αγροτεμάχια με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, σε αναδασμούς που δεν έχουν ολοκληρωθεί, σε εκτάσεις που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως δημόσιες αλλά καλλιεργούνται επί δεκαετίες από ιδιώτες, καθώς και σε περιοχές όπου η διαδικασία της κτηματογράφησης παραμένει ανολοκλήρωτη.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, η άμεση ενεργοποίηση των κυρώσεων θα μπορούσε να οδηγήσει σε πρόστιμα για λάθη ή διαφορές που δεν οφείλονται απαραίτητα στους ίδιους τους ιδιοκτήτες.
Το ΜΙΔΑ επρόκειτο αρχικά να τεθεί σε λειτουργία στα τέλη Μαρτίου, όμως η έναρξή του μετατέθηκε εξαιτίας τεχνικών ζητημάτων και δυσκολιών στη διασύνδεση των στοιχείων του Ε9 με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.
Ο νέος σχεδιασμός της ΑΑΔΕ προβλέπει σταδιακή ενεργοποίηση της πλατφόρμας, προκειμένου ιδιοκτήτες, λογιστές και άλλοι επαγγελματίες να έχουν χρόνο να εντοπίσουν και να διορθώσουν τυχόν λάθη προτού αρχίσουν οι μαζικοί αυτοματοποιημένοι έλεγχοι.
Ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο
Με την πλήρη λειτουργία του, το ΜΙΔΑ θα αποτελέσει το νέο ενιαίο ψηφιακό μητρώο ακινήτων της χώρας.
Για πρώτη φορά, πληροφορίες που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες στο Ε9, στο Κτηματολόγιο και σε άλλες δημόσιες υπηρεσίες θα συγκεντρωθούν σε μία κοινή βάση δεδομένων, δημιουργώντας έναν ψηφιακό φάκελο για κάθε ακίνητο.
Σε αυτόν θα καταγράφονται, μεταξύ άλλων, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), η θέση και η επιφάνεια του ακινήτου, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, η χρήση του, οι μισθώσεις, οι δωρεάν παραχωρήσεις και κάθε μεταβολή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς ή στον τρόπο χρήσης του.
Από τον αριθμό ρεύματος μέχρι το IBAN και τα στοιχεία του ενοικιαστή
Στο νέο μητρώο θα καταχωρίζονται επίσης ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και ο αριθμός του υδρομέτρου.
Για τις μακροχρόνιες μισθώσεις θα περιλαμβάνονται τα στοιχεία των ενοικιαστών, ενώ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα δηλώνεται η σχετική πλατφόρμα. Παράλληλα, όπου απαιτείται για την καταβολή μισθωμάτων, θα προβλέπεται και η καταχώριση IBAN.
Υποχρεώσεις, ωστόσο, δεν θα έχουν μόνο οι ιδιοκτήτες. Και οι ενοικιαστές θα καλούνται να δηλώνουν το ακίνητο που μισθώνουν, τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και το συμφωνημένο μίσθωμα.
Αυτόματη μεταφορά στοιχείων και διορθώσεις αποκλίσεων
Με την ενεργοποίηση της πλατφόρμας, τα διαθέσιμα στοιχεία από το Κτηματολόγιο και το Ε9 θα μεταφερθούν αυτόματα στο νέο μητρώο.
Στη συνέχεια, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν την ορθότητά τους και να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις όπου υπάρχουν διαφορές.
Σε αρκετές περιπτώσεις, πάντως, η διαδικασία δεν αναμένεται να είναι απλή. Όταν εντοπίζονται αποκλίσεις στην επιφάνεια, στα όρια ή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου, μπορεί να απαιτείται η συνδρομή λογιστή, συμβολαιογράφου ή μηχανικού.
Έρχονται μαζικές διασταυρώσεις από την ΑΑΔΕ
Η μεταβατική περίοδος θα λειτουργήσει ως στάδιο προσαρμογής πριν από την πλήρη εφαρμογή του νέου συστήματος.
Μετά την ολοκλήρωσή της, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να προχωρά σε μαζικές και αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις ανάμεσα στα στοιχεία του Ε9, του Κτηματολογίου και εκείνα που θα έχουν δηλωθεί στο ΜΙΔΑ.
Με αυτόν τον τρόπο, η φορολογική διοίκηση θα αποκτήσει πληρέστερη εικόνα όχι μόνο για την ιδιοκτησία κάθε ακινήτου, αλλά και για την πραγματική χρήση του, τις μισθώσεις, τις δωρεάν παραχωρήσεις και τις αλλαγές που πραγματοποιούνται σε αυτό.
Οι έλεγχοι θα μπορούν να εντοπίζουν αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα, στη χρήση, στα ποσοστά συνιδιοκτησίας, στις μισθώσεις και στα δηλωμένα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία.
Όπου διαπιστώνονται διαφορές, οι ιδιοκτήτες θα καλούνται να τις αιτιολογήσουν ή να τις διορθώσουν. Σε περιπτώσεις υποδηλωμένων ακινήτων ή αδήλωτων μεταβολών ενδέχεται να προκύπτουν αναδρομικές επιβαρύνσεις σε ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη και άλλους φόρους.
Πρόστιμα 100, 500 και 1.000 ευρώ
Το νέο σύστημα συνοδεύεται από συγκεκριμένες υποχρεώσεις και κυρώσεις.
Κάθε αλλαγή στη χρήση ενός ακινήτου, είτε αφορά νέα μίσθωση είτε δωρεάν παραχώρηση, θα πρέπει να δηλώνεται στο ΜΙΔΑ εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.
Η εκπρόθεσμη ενημέρωση του μητρώου θα επισύρει διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ.
Για ανακριβείς ή ψευδείς δηλώσεις που οδηγούν στη λήψη επιδοτήσεων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων, το πρόστιμο θα φτάνει τα 1.000 ευρώ, ενώ για τις υπόλοιπες περιπτώσεις ανακριβών δηλώσεων προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ.
Βασική προϋπόθεση για την καταχώριση των στοιχείων στο ΜΙΔΑ θα είναι η σωστή απεικόνιση του ακινήτου στο Ε9.
Στόχος είναι τα στοιχεία του Ε9, του Κτηματολογίου και του νέου μητρώου να βρίσκονται σε συμφωνία, περιορίζοντας λάθη και αποκλίσεις αλλά και τις δυνατότητες απόκρυψης στοιχείων.
Τι αλλάζει στον ΕΝΦΙΑ από το 2027
Σημαντικές αλλαγές αναμένονται και στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 2027.
Για πρώτη φορά προβλέπεται η αξιοποίηση των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ώστε ο φόρος να υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.
Εάν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα προκύπτει μικρότερη πραγματική επιφάνεια από αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο ή στους τίτλους κτήσης, για τον υπολογισμό του φόρου θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη επιφάνεια. Με αυτόν τον τρόπο θα μπορούσαν να περιοριστούν περιπτώσεις υπερφορολόγησης.
Το μεγάλο ερώτημα για τις αναδρομικές επιβαρύνσεις
Ένα κρίσιμο ζήτημα παραμένει προς αποσαφήνιση: τι θα συμβεί όταν η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκαλύπτει περισσότερα πραγματικά τετραγωνικά από εκείνα που είναι σήμερα δηλωμένα και γνωστά στη φορολογική διοίκηση.
Δεν έχει ακόμη ξεκαθαρίσει εάν σε αυτές τις περιπτώσεις οι νέες ρυθμίσεις θα έχουν αναδρομική ισχύ.
Από την τελική απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα θα εξαρτηθεί εάν ιδιοκτήτες ακινήτων ενδέχεται να βρεθούν αντιμέτωποι με αναδρομικές επιβαρύνσεις σε ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη ή άλλες φορολογικές υποχρεώσεις.
