Αυξήσεις πολλών ταχυτήτων, ιδίως σε περιοχές με χαμηλές τιμές ζώνης, αυξομειώσεις συντελεστών, αλλαγές κλιμακίων της φορολογίας κεφαλαίου και μειωμένο ΕΝΦΙΑ...
κατά 10% περιλαμβάνει το σχέδιο της κυβέρνησης ενόψει των νέων αντικειμενικών αξιών που θα οριστικοποιηθούν τον προσεχή Μάιο.
Βασικός στόχος της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών είναι η μείωση κατά 10% του ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τον φετινό να είναι πραγματική και να περάσει σε όλους τους φορολογουμένους. Από την άλλη, το 2020 η κυβέρνηση δρομολογεί νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ μεσοσταθμικά κατά 10%, κάτι που όμως θα αντισταθμιστεί από τις υψηλότερες τιμές και συνεπώς από την υψηλότερη αξία περιουσίας που θα γίνει στο πλαίσιο της νέας και μοναδικής αντικειμενικής τιμής του ακινήτου. Το οικονομικό επιτελείο, με βάση τα δημοσιονομικά, θα επιδιώξει να αντισταθμίσει την απώλεια από τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 10%, από τις νέες περιοχές που θα έχουν υψηλότερες τιμές ζώνης.
Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες του «Π», στόχος του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης είναι να περιοριστεί κατά το δυνατόν η επιβάρυνση, όπως αυτή θα καταγραφεί στα εκκαθαριστικά του φόρου τον επόμενο Σεπτέμβριο. Προκειμένου να μην υπάρξει μεγάλη… απόκλιση από τον περυσινό στόχο είσπραξης του ΕΝΦΙΑ (€2,65 δισ.), το υπουργείο Οικονομικών θα εντάξει στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού περίπου 4.000 περιοχές, ενώ συνολικά εκτιμάται ότι, από τις 11.000 ζώνες, θα υπάρξει αύξηση των τιμών στο 70% αυτών.
Η βάση υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου θα είναι το ελάχιστο κόστος οικοδομής, δηλαδή τα €1.000 ή ένα ποσό πλησίον αυτού, προκειμένου να μην προκληθούν κραδασμοί και ξεσπάσουν… γκρίνιες. Σε κάθε περίπτωση, εκατομμύρια φορολογούμενοι θα βρεθούν με πολύ υψηλότερη αξία περιουσίας και ως εκ τούτου θα είναι υποχρεωμένοι να πληρώσουν υψηλότερους φόρους και τέλη, σύμφωνα με τις επιβαρύνσεις που αναφέρονται στον Πίνακα 1. Πρέπει να σημειωθεί ότι η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές και η επικράτηση της μίας και μοναδικής τιμής είναι μία από τις εκκρεμότητες της 4ης μεταμνημονιακής αξιολόγησης και έρχεται από το πρώτο μνημόνιο!
Το υπουργείο Οικονομικών έχει συγκροτήσει ειδική επιτροπή προκειμένου να παραδώσει έως τον προσεχή Μάιο τους τελικούς πίνακες με τις οριστικές τιμές ζώνης και μετά να υπάρξει το απαραίτητο «παζάρι» ώστε να… μαζευτούν οι αυξήσεις, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις θα είναι πολύ μεγάλες. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και αν παραμείνει χαμηλός ο ΕΝΦΙΑ, όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης €500-€700 μάλλον πρέπει να βιαστούν προκειμένου να προχωρήσουν στις μεταβιβάσεις που σχεδιάζουν ώστε να γλιτώσουν τις επιβαρύνσεις που διέπουν την αγορά, πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά.
Πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχουν περί τις 7.000 ζώνες, οι οποίες ανήκουν στις τρεις πρώτες κατηγορίες υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και συγκεκριμένα στο εύρος €500-€550, ή €550-€750 ή €750-€1.050. Δηλαδή, όπως φαίνεται στον Πίνακα 2, έχουν τιμή ΕΝΦΙΑ για τα αστικά ακίνητα €2,00 ή €2,80 ή €2,90 ανά τετραγωνικό μέτρο, αντίστοιχα. Το υπουργείο Οικονομικών μελετά αλλαγές στις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο που χρησιμοποιούνται για τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να μην προκύψει μεγαλύτερη φορολογητέα περιουσία, καθώς σε μια τέτοια περίπτωση ακόμη και μια μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 10% θα είναι δώρο άδωρο. Συνεπώς, οι παρεμβάσεις του υπουργείου Οικονομικών θα εστιάσουν στην αναπροσαρμογή των κλιμακίων επί των οποίων εφαρμόζεται ο ΕΝΦΙΑ, προκειμένου να ακυρωθούν οι μειώσεις στα τελικά ποσά και να μην τιναχτεί στον αέρα το αφήγημα της κυβέρνησης ότι μειώνει τους φόρους.
Επιβαρύνσεις και ελαφρύνσεις
Το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει φορολογικές ελαφρύνσεις στην κλίμακα της φορολογίας για γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές κ.λπ., ώστε να μπει και ένα φρένο στο κίνημα «Δεν κληρονομώ».
Γενικά, οι προσαρμογές που σχεδιάζονται είτε θα αφορούν τα κλιμάκια της φορολογητέας περιουσίας είτε τους συντελεστές σε σχέση με αυτά που ισχύουν σήμερα (Πίνακας 4). Προς την ίδια κατεύθυνση θα κινούνται και τα μέτρα για τη μείωση των επιβαρύνσεων όσων υπόκεινται στον συμπληρωματικό φόρο για τη μεγάλη ακίνητη περιουσία (Πίνακας 3). Το βασικό σενάριο θέλει τη μείωση των συντελεστών προσαύξησης της φορολογητέας περιουσίας, κάτι που θα αφήσει ένα θετικό αποτύπωμα στη μεσαία και μεγαλομεσαία τάξη, η οποία πλήττεται από την υπερ-φορολόγηση. Από την άλλη όμως, το υπουργείο Οικονομικών είναι αποφασισμένο να άρει τις στρεβλώσεις που υπάρχουν στην αγορά και κατατάσσουν ένα ακριβό σπίτι σε κάποιο νησί στο ίδιο επίπεδο επιβάρυνσης με ένα διαμέρισμα σε μια λαϊκή περιοχή.
Σε κάθε περίπτωση, φαίνεται ότι αυτοί που δεν πρέπει να βιαστούν προκειμένου να κάνουν συμβόλαια είναι όσοι κατέχουν ακίνητα στις πλέον «ακριβές» περιοχές, όπου οι τιμές ζώνης διαμορφώνονται στα εξωπραγματικά επίπεδα των €5.000, €6.000, €7.000 ή και €8.000, τα οποία σήμερα δεν υπάρχουν. Από την άλλη πλευρά, θα υπάρξει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για ανερχόμενες «μεγαλομεσαίες» περιοχές, οι οποίες έχουν έρθει στο προσκήνιο λόγω της πλατφόρμας του Airbnb ή της ζήτησης για την απόκτηση «Χρυσής Βίζας» από κατοίκους εκτός των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή έχουν πάρει σημαντική ώθηση λόγω έργων υποδομής (π.χ. κοντά σε σταθμούς Μετρό).
Οι περιοχές που θα ενταχθούν στο νέο πιο ακριβό σύστημα θα καλύψουν τα επιπλέον €500 εκατ. που προσδοκά να εισπράξει την επόμενη χρονιά το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης. Πρόκειται γι’ αυτές που έχουν γνωρίσει ραγδαία ανάπτυξη και οι τιμές τους θεωρείται ότι είναι πολύ χαμηλές και απέχουν θεαματικά έναντι των εμπορικών. Ταυτόχρονα, υπάρχει το «αγκάθι» των αυξήσεων στις λεγόμενες φτηνές περιοχές, δηλαδή σε λαϊκές συνοικίες, κωμοπόλεις, χωριά και οικισμούς.
Οδηγός… επιβίωσης
Η επικράτηση της μοναδικής και «δίκαιης» τιμής για την αξία ενός ακινήτου θα οδηγήσει εκατομμύρια ιδιοκτήτες σε σημαντικές επιβαρύνσεις για μεταβιβάσεις, ΕΝΦΙΑ, φόρους γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών, τεκμήρια και τέλη (Πίνακας 1).
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων της Κτηματαγοράς, περίπου 5.000.000 ιδιοκτήτες θα επηρεαστούν από τις αυξήσεις των τιμών και, συνεπώς, θα πληρώσουν υψηλότερους φόρους ή θα έχουν αυξημένες δαπάνες κατά τη σύνταξη των συμβολαίων. Πρέπει να σημειωθεί ότι στις γονικές παροχές έχει σημασία η ηλικία του επικαρπωτή, καθώς, όσο μικρότερος είναι σε ηλικία, τόσο μεγαλύτερη είναι η μείωση της φορολογητέας αξίας της περιουσίας του.
Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχει και το μείζον θέμα της κατάργησης των φόρων υπέρ Τρίτων που περιλαμβάνεται και στην ατζέντα του Οργανισμού Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης. Η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί ότι θα προχωρήσει στη μείωση των επιβαρύνσεων ή και στην κατάργηση του ιδιότυπου καθεστώτος των αλληλο-επιδοτήσεων διαφόρων συντεχνιών. Οι τελικές αποφάσεις τελούν βεβαίως υπό την έγκριση των δανειστών.
Σύμφωνα με τους μεσίτες και τους συμβολαιογράφους, αυτοί που πρέπει να βιαστούν ώστε να αγοράσουν ή να μεταβιβάσουν ακίνητο προκειμένου να γλιτώσουν επιπλέον επιβαρύνσεις είναι οι εξής:
1. Όσοι κατέχουν ακίνητα στις πλέον φτωχές περιοχές των αστικών κέντρων και της επαρχίας με τιμές ζώνης που κινούνται μεταξύ €500-€700 ανά τετραγωνικό μέτρο.
2. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας με χαμηλή τιμή ζώνης ή κοντά στους σταθμούς του Μετρό.
3. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και των δήμων της ευρύτερης περιοχής του Πειραιά.
4. Όσοι κατέχουν δευτερεύουσες κατοικίες σε χωριά και οικισμούς της επαρχίας όπου εδώ και χρόνια το υπουργείο Οικονομικών έχει… ξεχάσει να προσαρμόσει τις τιμές στα νέα δεδομένα.
5. Όσοι έχουν ακίνητα σε μικρομεσαίες περιοχές, όπου οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά λόγω έργων υποδομής.
6. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε αστικές περιοχές όπου υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για μισθώσεις τύπου Airbnb ή παρουσιάζουν ζήτηση από κατοίκους εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης ώστε να αποκτήσουν τη «Χρυσή Βίζα».
7. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος και σχεδόν όλα τα νησιά του Αιγαίου.
Αντιθέτως, αυτοί που πρέπει να περιμένουν ώστε να αγοράσουν σε χαμηλότερες τιμές και να πληρώσουν λιγότερους φόρους μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ κλπ. είναι οι εξής:
Α. Όσοι έχουν ακίνητα στα ακριβά βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας, όπως η Εκάλη, η Πολιτεία, το Παλαιό Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Βούλα, η Βουλιαγμένη ή και άλλες ακριβές περιοχές της ελληνικής επικράτειας.
Β. Όσοι έχουν ακίνητα σε ακριβές μεσαίες περιοχές, όπου θα υπάρξουν μικρές μειώσεις αντικειμενικών αξιών και συνεπώς των ανάλογων επιβαρύνσεων.
Με βάση τον Πίνακα 2, όπου αναφέρονται οι τιμές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, αξίζει να σημειωθεί ότι μια αύξηση της τιμής ζώνης από τα €550 στα €751 ή και στα €1.000, που είναι το ελάχιστο κόστος οικοδομής, θα οδηγήσει σε επιβάρυνση του ΕΝΦΙΑ κατά 45%! Έτσι, αν δεν αλλάξουν οι κλίμακες, τότε όσοι έχουν ακίνητα σε «φθηνές» περιοχές θα δουν ότι πρακτικά οι όποιες μειώσεις του ΕΝΦΙΑ δεν θα έχει κανένα πρακτικό αντίκρισμα, καθώς του χρόνου η φορολογική επιβάρυνση θα εκτοξευτεί.
Επιπλέον, σε όσες περιοχές υπάρξουν αυξήσεις τιμών, ακόμη και αν υπάρξει αναπροσαρμογή των κλιμακίων στη φορολογία κεφαλαίου, μπορεί να δουν «παγωμένο» ή μειωμένο τον ΕΝΦΙΑ, αλλά θα δουν αμέσως στους λογαριασμούς του ρεύματος, υψηλότερα δημοτικά τέλη και δημοτικούς φόρους.
Οι φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες
Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα
1. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 3% επί της αντικειμενικής αξίας.
2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη 1η και 2η κατοικία αναλόγως εμβαδού και τιμής ζώνης.
Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων
3. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο.
Κτίσματα: 2,50-16,25€ / τ.μ.
Οικόπεδα: 0,0037-11,25€ / τ.μ.
4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ.
Φυσικά πρόσωπα: 0,1-1%.
Νομικά πρόσωπα: 0,25%-5%.
5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα): 0,025-0,035%.
6. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών 15%.
Γ. Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία
7. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) 24%.
8. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3%.
9. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3%.
10. Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων) 1,5%.
11. Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%.
12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί ΦΜΑ.
13. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 0,45%-0,75%.
Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχή-δωρεά)
14. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής Ακινήτων.
Α΄ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς: συντελεστές 1%-10%.
B΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.: συντελεστές 5%-20%.
Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%.
15. Φόρος Δωρεάς ακινήτων.
Α΄ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 1%-10%.
Β΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ..: συντελεστές 5%-20%.
Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%.
Ε. Κτηματολόγιο – πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές
16. Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο: 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000€ με όριο τα 900 ευρώ.
17. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων (Ν. 4178/2013).
18. Εισφορές σε γη έως 50% & χρήμα έως 25% για ένταξη σε σχέδιο πόλεων (Ν. 1337/83- Ν.4315/14).
Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο
